Diritto di abitazione: il Tribunale di Pescara conferma l’irrilevanza della trascrizione ai fini dell’opponibilità a terzi
PESCARA – Con Decreto del 24 giugno 2025 emesso all’esito del procedimento contraddistinto al N.R.G: 947/2025, Il Tribunale di Pescara ha riconosciuto la legittimità della riserva apposta dal Conservatore alla richiesta di trascrizione della domanda giudiziale in cui viene rivendicato ex lege il diritto di abitazione previsto dall’art. 540 c.c. siccome non rientrante tra quelle elencate negli articoli 2652 e 2653 cc, attesa anche la natura di tale diritto, il quale essendo riconosciuto dalla legge, non necessita della relativa trascrizione ai fini dell’opponibilità a terzi.
Evoluzione processuale
La vicenda trae origine dalla riserva apposta dal Conservatore di Pescara alla richiesta di trascrizione di un’opposizione di terzo (ex articolo 619 cpc) all’esecuzione immobiliare N.R.G.E 99/2023, promossa da parte reclamante, con la quale si deduceva che parte creditrice non avesse diritto a procedere esecutivamente in suo danno senza il rispetto del diritto di abitazione di cui all’articolo 540 del codice civile.
Presentata la formalità, in data 14.04.2025, il Conservatore, nutrendo gravi e fondati dubbi sulla relativa trascrivibilità, stante la sussistenza del principio di tassatività delle domande giudiziali ex articoli 2652 e 2653 cc, e per il fatto che l’eventuale pubblicità di un diritto acquisito ex lege sarebbe irrilevante ai fini dell’opponibilità a terzi, apponeva la riserva.
Avverso quest’ultima parte richiedente proponeva reclamo innanzi al Tribunale di Pescara deducendo che l’articolo 2653 n.1 del codice civile prevede la possibilità di trascrivere domande giudiziali dirette all’accertamento di diritti reali (come il diritto di abitazione del coniuge superstite di cui all’articolo 540 cc), per cui la mancata trascrizione, da intendersi con un’efficacia dichiarativa, avrebbe compromesso la tutela giurisdizionale richiesta.
Si costituiva in giudizio anche la società creditrice della procedura esecutiva, aderendo alla tesi sostenuta dal Conservatore, precisando, altresì, che sottoposto al pignoramento fosse il diritto di usufrutto e non anche il diritto di abitazione, il quale parte debitrice avrebbe dovuto indicarlo nella dichiarazione di successione, non prodotta in giudizio.
La pronuncia del tribunale di Pescara
Il Collegio nel rigettare il reclamo si è soffermato preliminarmente sull’eccezione di tardività mossa da parte istante nei confronti della società creditrice (avendo quest’ultima depositato nel fascicolo telematico la relativa documentazione oltre il termine di cui al decreto di fissazione d’udienza), precisando che tali termini non assumono caratteri decadenziali ma sollecitatori al fine di permettere e garantire l’esercizio del diritto di difesa e che, ad ogni modo, risultava documentato che la comparsa di costituzione fosse stata depositata tempestivamente in un altro fascicolo avente il medesimo numero ma dal ruolo ordinario anziché di volontaria giurisdizione, circostanza da ricondurre nell’alveo dell’ errore materiale non meritevole di essere sanzionato.
Quanto al merito, rigettando le avverse deduzioni, ha precisato che la domanda giudiziale accertativa del diritto di abitazione ex articolo 540 cc non rientra tra quelle elencate dagli articoli 2652 e 2653 cc e che in relazione al numerus clausus delle domande giudiziali normativamente sancito occorre prediligere un’interpretazione particolarmente restrittiva.
Segnatamente il giudice ha sottolineato che in generale il principio della tassatività delle trascrizioni di cui all’articolo 2643 cc mira a garantire la certezza del diritto e la sicurezza della circolazione immobiliare, evitando che atti non contemplati dalla legge possano creare incertezza; più nel dettaglio, in materia di domande giudiziali ciò deve essere inteso “ in modo più rigido rispetto alla trascrizione degli atti e delle sentenze” al fine di “ evitare un abuso della strumento della pubblicità immobiliare nella fase introduttiva del processo; fase nella quale, evidentemente, la bontà della richieste avanzate dall’attore non è ancora stata sottoposta al vaglio dell’autorità giudiziaria, e si profila l’esigenza di contemperare la prevenzione del rischio che il convenuto possa spogliarsi dell’immobile con l’emersione di un pregiudizio alle sue liberà economiche a fronte della trascrizione di una domanda potenzialmente infondata”.
Con riferimento all’opponibilità a terzi del diritto di abitazione del coniuge superstite, ha definitivamente disposto l’irrilevanza della trascrizione di un diritto acquisito ex lege ai fini della relativa opponibilità, stante la non applicabilità dell’articolo 2644 cc nei rapporti tra il coniuge del de cuius ed eventuali terzi aventi causa degli eredi “ la norma sugli effetti della trascrizione […] non riguarda il rapporto del legatario con l’erede e con gli aventi causa di questo: infatti, il legatario acquista il diritto di abitazione direttamente dall’ereditando, mai verificandosi, di conseguenza, la situazione del duplice acquisto dallo stesso autore di diritti tra loro confliggenti”.
Osservazioni
Con tale pronuncia il tribunale di Pescara si è soffermato in maniera precisa e puntuale sul discusso rapporto tra opponibilità ai terzi e trascrizione del diritto di abitazione del coniuge del de cuius sulla casa coniugale di cui all’articolo 540 comma 2 cc, secondo cui “Al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare…”.
Nello specifico, richiamando la pronuncia della Suprema corte n. 18354/2023, è stato disposto che la risoluzione a tele problematica si fonda sull’applicabilità o meno dell’art. 2644 c.c che prevede l’inefficacia degli atti enunciati all’articolo 2643 cc, nei confronti di terzi che abbiano acquisito diritti sui medesimi immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente rispetto ai predetti atti.
Come noto infatti l’articolo 2644 cc prevede che “Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto [2659] o iscritto [2839] anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi…”.
Detto altrimenti, la disposizione in esame afferma il principio fondamentale secondo il quale chi pone per primo in essere la trascrizione è preferito rispetto a chi non trascrive ovvero esegue la formalità successivamente il proprio titolo, prevedendo pertanto, l’efficacia dichiarativa della trascrizione e dunque della relativa opponibilità ai terzi.
Sulla scorta della richiamata pronuncia è stato precisato come l’articolo 2644 non trova applicazione nel caso di specie, in quanto a seguito dell’apertura della successione legittima o testamentaria l’erede acquista la proprietà dell’immobile già gravato dal diritto di abitazione riconosciuto ex lege al coniuge superstite; per cui tra le due posizioni non sussiste alcun contrasto.
Ciò in quanto, la ratio sottesa all’articolo 540 c.c è quella di garantire una protezione particolare al coniuge del de cuius attraverso la previsione che il diritto di abitazione riferito alla sola casa coniugale (Cassazione n. 7128/2023) si atteggi come un legato ex lege, acquistato automaticamente ed indipendentemente dall’accettazione dell’eredità.
Tale circostanza, pertanto, non può essere in alcun modo disattesa dal Giudice ordinario, il quale non può certamente erodere tale diritto consentendo che l’azione di terzi infici il godimento dell’immobile da parte del coniuge.
Ne deriva che, non avendo l’erede acquisito un diritto assoluto sullo stesso, le azioni dei suoi creditori non potranno aggredire l’intero immobile, bensì il minor diritto.
Di conseguenza, non potendosi mai verificare, nel caso di specie, l’acquisto dallo stesso autore di diritti tra loro confliggenti, la relativa trascrizione del diritto di abitazione ex articolo 540 cc non trova nessuna giustificazione ai fini dell’opponibilità a terzi.
In conclusione, il Conservatore dei registri pubblici immobiliari, in caso di richiesta di trascrizione di una domanda giudiziale avente ad oggetto l’accertamento del diritto di abitazione del superstite ex articolo 540 codice civile, correttamente potrà rifiutare la richiesta, risultando la stessa una mera formalità senza alcun effetto sostanziale sull’effettivo godimento del predetto diritto.
